Oppløsning av sameie

26 mars 2018

Mange hytter er eid i sameie. Ikke bare mellom ektefeller/samboere, men også mellom andre familiemedlemmer. Hytter går gjerne i arv, og med det utvides som regel antall sameiere.
 

Jo flere sameiere, jo større er muligheten for at de har ulike meninger om hvordan sameiet skal fungere. Noen bruker kanskje hytta mer enn andre, de er uenige om behovet for vedlikehold, eller ønsker seg heller sin helt egen hytte. Ikke sjelden ender eierne i en situasjon hvor noen ønsker å komme ut av sameiet, og hvor de ikke klarer å bli enige om fremgangsmåten. Salg av hele hytta krever enstemmighet blant sameierne. Det følger av sameieloven § 4 tredje ledd at dette ikke er noe som flertallet kan vedta.

Oppløsning ved frivillig salg

Sameiere kan til enhver tid selge sin ideelle andel, jf. sameieloven § 10, men i praksis er det sjelden et marked for en slik andel av en familieeiendom, utover de øvrige sameierne.

Sameiere har også forkjøpsrett. Da er de henvist til å oppnå enighet om pris, og avklare hvem som eventuelt har mulighet til, og ønsker å være med på, å kjøpe ut den eller de sameierne som vil selge. Når det gjelder pris, er det fornuftig å innhente en takst på hele eiendommen, hvorpå verdien av andelen settes forholdsmessig. Hvis noen skulle være i tvil om taksten gir et riktig bilde av markedsverdien, kan ytterligere takster innhentes. Sameierne kan også på forhånd bli enige om å legge et gjennomsnitt til grunn. Hvis det viser seg at ingen av de andre sameierne har ønske om, eller mulighet til, å overta, verken alene eller sammen, er de best tjent med å selge eiendommen på åpent marked.

Oppløsning ved tvangssalg

Som regel vil det være fordelaktig for alle parter om de klarer å bli enige om et innbyrdes salg eller fritt salg av hele eiendommen. Hvis de likevel ikke blir enige, finnes det en sikkerhetsventil i sameieloven § 15. Den enkelte sameier kan kreve et personlig sameie oppløst. Noe annet kan riktignok følge av avtale, eller det foreligger en heftelse med forbud om salg. Normalt er det eneste som kreves, at de øvrige sameierne gis varsel med rimelig frist.

Hovedregelen er at oppløsning skal skje ved naturaldeling, det vil si at eiendommen faktisk deles opp. I de fleste tilfeller vil imidlertid ikke
dette være praktisk mulig. Det kan skyldes at myndighetene ikke vil godta deling, eller at eiendommen uansett ikke kan deles tilnærmet i tråd med partenes sameieandeler. Eiendommen er gjerne bebygd med én hytte og uten mulighet til å bygge mer. I stedet må oppløsning da skje etter reglene om tvangssalg i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11. Den som vil kreve oppløsning, må fremsette
en begjæring overfor tingretten. Tvangssalg gjennomføres som regel ved bruk av en medhjelper som oppnevnes av retten. Medhjelperen sørger for at det innhentes takst, holdes visning og gjennomføres budrunde, omtrent som ved et vanlig frivillig salg. Innkomne bud kan begjæres stadfestet av den som har krevd tvangsoppløsning. Merk at sameieloven § 15 inneholder en fortrinnsrett
for sameiere, slik at man ikke kan kreve stadfestelse av en tredjemanns bud hvis en sameier er villig til å betale like mye.

Lavere salgssum

Et tvangssalg vil medføre ekstra utgifter, både i form av rettsgebyr og medhjelperkostnader, og vil ofte resultere i en noe lavere salgssum enn ved et fritt salg på åpent marked. Derfor er det lurt for alle parter å ta en ekstra runde for om mulig å finne en minnelig løsning.

Thomas Nygaard

Fagansvarlig fast eiendom, advokat MNA

Telefon: +47 22 98 52 22

E-post:

Rådene vi gir her er generelle, og kan ikke automatisk brukes i en bestemt sak. Har du behov for å drøfte enkeltsaker, anbefaler vi at du engasjerer advokat.
Selv om vi ikke kan gi saksbehandling her, kan vi kanskje skrive om "ditt" tema neste gang. Bruk kommentarfeltet nedenfor, eller skriv til tipsoss@help.no.

Kontakt oss på 22 99 99 99 eller post@help.no