Dette er reglene for depositum på husleie

I de aller fleste husleieforhold har utleier og leietaker inngått en avtale om depositum. Men hvilke regler gjelder egentlig for depositum?

Hva er depositum?

Depositum er et pengebeløp som leietaker, etter avtale med utleier, stiller som sikkerhet for skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fravikelse (altså hvis boligen fraflyttes utenfor kontrakten) og for andre krav som reiser seg av leieavtalen. Utgangspunktet for depositumet er at det skal dekke krav med grunnlag i leieavtalen, innenfor lovens rammer.

Depositum må avtales

At leieren skal betale depositum må være avtalt, og en slik avtale må senest inngås samtidig med leieavtalen. Utleier kan altså ikke kreve at leietaker skal betale depositum etter at leieavtalen er inngått. Dette gjelder selv om leieperioden ennå ikke er påbegynt. Det avgjørende er tidspunktet for når partene har inngått en bindende husleieavtale.

Hvor stort kan depositumet være?

Størrelsen på depositumet skal også avtales mellom partene, men loven sier at beløpet ikke kan være høyere enn seks måneders husleie. Med husleie i denne sammenheng regnes kun den "rene" husleien, så betaling av andre utgifter, som for eksempel strøm, skal ikke regnes med. 

Begrensningen til seks måneders husleie gjelder ikke der studentsamskipnader benytter seg av muligheten til å opprette en felles deponeringskonto. I slike tilfeller er maksbeløpet tre måneders husleie. Men det er viktig å merke seg at slike utleiere kan ha en rett til å kreve inntil tre måneders forskuddsleie slik at summen av depositum og forskudd kan bli inntil seks måneders leie.

Det kan selvfølgelig avtales et lavere beløp enn seks ganger månedsleie. Partene kan også avtale at depositumet skal forandres i takt med endringer i leien. Endringer i leien kan være endringer både som følge av indeksregulering og som følge av tilpasning til gjengs leie.

Depositumskonto

Det avtalte depositumsbeløpet skal settes på en særskilt konto i leietakers navn med vanlige rentevilkår i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Gebyr til banken for opprettelse av depositumskonto skal betales av utleier. Renter av depositumet skal gå til leietakeren. For studentsamskipnader kan det avtales at rentene skal gå til utleieren.

Med mindre utleier er en studentskipnad, må utleier opprette én konto for hvert leieforhold. Kontoen må være atskilt fra både utleiers og leiers andre kontoer. Utleier kan altså ikke kreve at depositumet skal betales på utleiers egen konto, eller at leier skal betale depositumet kontant.

Så lenge leieforholdet varer kan hverken leier eller utleier disponere over beløpet på egen hånd, men leieren kan likevel kreve opptjente renter. Leieren trenger altså ikke utleiers samtykke til å få utbetalt rentene. Banken plikter å utbetale renter ved et ensidig krav fra leier.

Hva skjer når leieforholdet er over?

Ved leieforholdets slutt er hovedregelen at utleier og leietaker sammen går i banken og fordeler depositumet slik de har blitt enige om. Banken kan også utbetale til en av partene hvis den andre parten har gitt skriftlig samtykke. Samtykket behøver ikke å omfatte hele depositumet.

Hvis det er avtalt at leien skal settes inn på en egen konto i samme bank som depositumskontoen, kan utleier etter at leieforholdet er over kreve at banken utbetaler skyldig husleie. Men det forutsetter at utleier kan dokumentere at leietaker skylder leie.

Søksmål

Hvis utleier fremsetter et slikt krav overfor banken, skal banken varsle leietaker om at beløpet vil bli utbetalt til utleier, med mindre leietaker innen fem uker etter dette varselet dokumenterer overfor banken å ha reist et søksmål. Med søksmål mener vi en stevning eller klage til forliksrådet eller husleietvistutvalget. Hvis leietaker dokumenterer at det er reist søksmål innen fristen, vil depositumskontoen bli sperret for begge parter inntil tvisten er avgjort.

Også leietaker kan kreve depositumet utbetalt etter leieforholdets opphør. Hvis banken mottar krav fra leietaker om å få utbetalt depositumet, skal banken varsle utleier. Utleier må ta ut søksmål innen en måned etter at banken har sendt utleier varsel, for å unngå at depositumsbeløpet blir utbetalt til leietaker. For depositumsavtaler inngått før 1. september 2009 er fristen til utleier fem uker. Hvis utleier tar ut søksmål innen fristen, vil kontoen bli sperret inntil tvisten er avgjort.

Rådene vi gir her er generelle, og kan ikke automatisk brukes i en bestemt sak. Har du behov for å drøfte enkeltsaker, anbefaler vi at du engasjerer advokat.
Selv om vi ikke kan gi saksbehandling her, kan vi kanskje skrive om "ditt" tema neste gang. Bruk kommentarfeltet nedenfor, eller skriv til tipsoss@help.no.

Kontakt oss på 22 99 99 99 eller post@help.no